Überblick

In der Regel werden folgende Unterlagen benötigt:

• Lageplan und Stadtplanausschnitt,
• Grundbuchauszug, Teilungserklärung (ETW),
• Aussagefähige Fotos der Immobilie von außen und innen,
• Grundrisspläne,
• Detaillierter Gebäudezustand
• Erfolgte Modernisierungen mit Umfang und Zeitraum,
• anstehender Renovierungsbedarf
• möglicher Übergabetermin,
• Gebäudeversicherungspolicen
• Wohnflächen und Nutzungsflächenberechnung
• Baubeschreibung
• Energieausweis

Ein Immobilienmakler zu beauftragen ist sinnvoll, weil er Marktkenntnis, rechtliche Sicherheit und Zeitersparnis bietet. Er bewertet die Immobilie realistisch, vermarktet sie professionell und übernimmt Besichtigungen sowie Verhandlungen. Zudem schützt er vor rechtlichen Fehlern und unseriösen Interessenten. Oft führt das zu einem schnelleren Verkauf und einem besseren Preis.

Die Länge des Verkaufsprozesses hängt von vielen Faktoren ab, wie der Art der Immobilie, der Zielgruppe, dem Angebotspreis, den aktuellen Marktbedingungen und weiteren Einflüssen.

Die Nennung eines relativ hohen Angebotspreises erhöht oft die Chancen zum Erhalt eines Auftrags. Bleibt aber während der Vermarktung die Nachfrage aus oder ist nur sehr gering, steht man als Makler vor der schwierigen Aufgabe, den Eigentümer darüber zu informieren und von einer späteren Preissenkung zu überzeugen. Ein solches Vorgehen wirft kein positives Licht auf die Kompetenz des Maklers, insbesondere hinsichtlich seiner Wertermittlungs- sowie Orts- und Marktkenntnisse. Zudem führen spätere Preisreduzierungen und lange Vermarktungszeiten zur Abwertung der Immobilie.

Bei Vermietung oder Verkauf muss der Energieausweis potenziellen Mietern oder Käufern spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Laut Gebäudeenergiegesetz müssen Verkäufer oder Vermieter den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige nennen. Wer dies vorsätzlich oder leichtfertig nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig macht, muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen.

Im Kaufvertrag wird in aller Regel ein Fälligkeitstermin vereinbart. Angemessen ist in der Regel eine Frist von 6 Wochen ab Beurkundung. Der Kaufvertrag sieht i.d.R. vor, dass der Käufer erst dann zahlen muss, wenn der Notar ihm mitgeteilt hat, dass der Durchführung des Vertrages nichts mehr im Wege steht.

Bei der Zielgruppenanalyse wird ermittelt, für welche Kundengruppen das Immobilienangebot in Betracht kommt. Um eine marktgerechte Immobilie entwickeln zu können, muss man in Erfahrung bringen, welche Zielgruppen vorhanden sind, welche speziell am konkreten Standort verstärkt suchen, welche Bedürfnisse sie haben und welche Aspekte für sie bei der Immobilienwahl wichtig sind.

Eine fundierte Zielgruppenanalyse trägt maßgeblich dazu bei, die Vermarktungsdauer einer Immobilie deutlich zu verkürzen.

• Kosten des Maklers (Selbstkosten, Kosten durch externen Einkauf, Verhältnis von Aufwand / Gewinn)
• Bereitschaft der Nachfrager einen gewissen Preis zu zahlen
• Preise der Mitbewerber
• Anzahl der Mitbewerber
• Gesetzliche Vorschriften
• Verfügbarkeit vergleichbarer Immobilien
• Vermarktungsdauer
• Sonstige Hemmnisse bei dem Verkaufsprozess z.B. Vorfälligkeitsentschädigungen bei Hausfinanzierungen

Besitz, Nutzungen, Lasten, Gefahr und Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Erwerber üblicherweise mit Zahlung des Kaufpreises über. Ab diesem Tag trägt er aber auch alle Lasten (Steuern, Versicherungen) und er hat die Verantwortung für den Grundbesitz, d.h. er muss dafür Sorge tragen, dass niemand durch den Grundbesitz zu Schaden kommt (z.B. Streupflicht). Ferner trägt er dann das Risiko, dass neue Schäden am Haus entstehen (z.B. die Heizung versagt).

Die Auflassungsvormerkung ist das wichtigste Sicherungsmittel für den Käufer, sie „reserviert“ sozusagen den Grundbesitz bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch wird im Kaufvertrag bewilligt. Da die Vormerkung mit vertragsgemäßer Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Namen des Erwerbers ihre Funktion erfüllt hat, muss sie dann wieder gelöscht werden. Damit dafür kein neuer Notartermin mit dem Erwerber anberaumt werden muss, ist die Löschungsbewilligung für diesen Fall bereits im Kaufvertrag enthalten.

Seit Inkrafttreten des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ist gesetzlich festgelegt, dass Immobilienverkäufer mindestens 50 % der Maklercourtage zu tragen haben, sofern sie den Makler beauftragen. Eine vollständige Abwälzung der Maklerkosten auf den Käufer ist somit nicht mehr zulässig.