Überblick

Es gibt verschiedene Arten zur Finanzierung einer Immobilie, darunter klassische Annuitätendarlehen, endfällige Darlehen, Bauspardarlehen und KfW-Fördermittel. Jede dieser Optionen hat spezifische Bedingungen, die auf die individuellen Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers abgestimmt sind.

Das Annuitätendarlehen ist jedoch die am häufigsten genutzte Darlehensvariante in der Baufinanzierung. Weitere Darlehensvarianten sind u.a. endfällige Darlehen, Tilgungsdarlehen, Bauspardarlehen und KfW-Fördermittel.

Neben dem Erwerb einer Immobilie gibt es noch eine Reihe weiterer Anlässe für die Aufnahme eines Immobiliardarlehens. Zum Beispiel:

• Neubau
• Ausbau
• Umbau
• Renovierung
• Sanierung
• Umschuldung
• Prolongation

Zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie fallen direkte Erwerbsnebenkosten an.

• Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % – 6,5 % je nach Bundesland (in NRW beträgt diese 6,5 %)
• Notarkosten (ca. 1,5 %)
• Kosten für den Eintrag ins Grundbuch (ca. 0,5 %)
• Ggf. Maklercourtage falls ein Makler beteiligt war (i.d.R. 3 % – 6 %)

Der Anteil des eingebrachten Eigenkapitals hat eine entscheidende Rolle bei Immobilienfinanzierungen. Die Eigenkapitalquote hat direkten Einfluss auf die Machbarkeit und die Konditionen eines Darlehens. Denn je höher die Eigenkapitalquote, desto geringer ist das benötigte Darlehen, was den Zinsaufwand für den Darlehensnehmer und das Risiko für die Bank verringert.

Es wird empfohlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen.

Die einzureichenden Unterlagen hängen von Art der Immobilie (z.B. ETW) sowie vom Antragssteller (z.B. Art der Beschäftigung) selbst ab. In der Regel werden folgende Unterlagen benötigt:

• Ausweisdaten
• Letzter vorhandener Einkommensteuerbescheid
• Selbstauskunft mit Angaben zu Einnahmen, Ausgaben, Vermögen, Verbindlichkeiten, Beruf und familiärer Situation
• Nachweise zu Vermögen und Verbindlichkeiten
• Schufa-Einwilligung
• Einkommensnachweise
  • Letzter Steuerbescheid
  • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate und vom Dezember des Vorjahres (Arbeitnehmer)
  • Einnahme-Überschussrechnung oder Bilanz sowie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (Selbstständige)
  • Mietverträge, falls Mieteinnahmen angegeben sind
  • Renteninformationen
• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Grundrisse
• Pläne
• Fotos
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Teilungserklärungen und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen bei ETW

Senden Sie uns eine Finanzierungsanfrage und wir erstellen Ihnen eine maßgeschneiderte Checkliste zusammen.

Die Höhe der Darlehenszinsen wird maßgeblich davon beeinflusst, wie gut ein Darlehen besichert ist.

Grundsätzlich gilt:

Je höher die Sicherheit für die Bank, desto niedriger fällt der Zinssatz aus.

Eine zentrale Rolle spielen dabei grundpfandrechtliche Sicherheiten wie Grundschuld oder Hypothek. Darüber hinaus fließen auch zusätzliche Sicherheiten – beispielsweise Bürgschaften – sowie die persönliche Bonität des Kreditnehmers in die Zinsberechnung ein.

Auch das Kreditscoring kann die Zinshöhe beeinflussen. Dabei handelt es sich um ein statistisches Verfahren, das anhand persönlicher Merkmale wie Beruf, Wohnort, Familienstand und weiteren Faktoren zusätzliche Aussagen über die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers ermöglicht – ergänzend zur klassischen Bonitätsprüfung.

Bei einer Immobilienfinanzierung sollten Kreditnehmer nicht nur die laufenden Kosten im Blick haben, sondern auch mögliche Risiken berücksichtigen, die sich aus Veränderungen ergeben können. Veränderungen in der persönlichen Lebenssituation – wie ein Jobwechsel, Einkommensverlust, Krankheit oder familiäre Veränderungen – können die Fähigkeit zur regelmäßigen Rückzahlung des Darlehens beeinträchtigen.

Auch Veränderungen am Gebäude selbst, etwa unerwartete Schäden, Sanierungsbedarf oder Wertverluste, können finanzielle Risiken für den Kreditnehmer darstellen. Banken berücksichtigen solche Faktoren bei der Kreditvergabe und in der laufenden Überwachung, da sie die Sicherheit des Darlehens beeinflussen können.

Ob ein Darlehen gewährt wird, ist von der Kreditfähigkeit und der Kreditwürdigkeit eines potenziellen Darlehensnehmers abhängig.

Kreditfähig ist jeder, der Rechtsfähigkeit und Geschäftsfähigkeit besitzt.

Die Kreditwürdigkeit wird unterschieden zwischen persönlicher und materieller Kreditwürdigkeit (Bonität).

Um zu bestimmen, wie viel man sich leisten kann, muss man die Finanzkraft und die Belastbarkeit genau betrachten. Entscheidende Faktoren sind u.a. die Eigenkapitalquote, die Annuität (ca. 30 % des Nettoeinkommens) und die Darlehenslaufzeit.

Nutzen Sie unsere Rechner für einen groben Überblick oder füllen Sie das Kontaktformular aus und lassen sich unverbindlich beraten.

Bei Darlehen mit festem Zinssatz hat der Darlehensnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Feste Zinssätze haben oft eine lange Zinsbindung und können normalerweise erst nach Ablauf dieser Zinsbindung oder alternativ nach 10 Jahren gekündigt werden. Deshalb gibt es das außerordentliche Kündigungsrecht, um Flexibilität bei besonderen Lebenssituationen zu gewährleisten. Bei einer außerordentlichen Kündigung hat der Darlehensgeber Anspruch auf Entschädigung für den entstehenden Zinsmargenschaden, welche als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet wird.

Bei variabel verzinsten Darlehen ist dieses nicht erforderlich, da sie ohnehin mit einer Frist von drei Monaten ordentlich gekündigt werden können.

Die anfängliche Tilgung bei einem Immobiliendarlehen ist ein entscheidender Faktor für die Laufzeit und die Gesamtkosten des Darlehens. Ein Wert von 2 % gilt als durchschnittlicher Ausgangswert bei Finanzierungen.

Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Gesamtdarlehenslaufzeit und reduziert den Gesamtzinsaufwand. Dies ist insbesondere bei eigengenutzten Immobilien vorteilhaft, bringt jedoch gleichzeitig eine höhere monatliche finanzielle Belastung mit sich.

Finanzierungsrechner können einen schnellen und guten Überblick über die finanziellen Möglichkeiten bieten, vorausgesetzt, die Datenquellen werden regelmäßig aktualisiert.

Dennoch muss jede Finanzierungsplanung sowohl personenspezifisch als auch objektspezifisch individuell und detailliert erstellt werden. Daher ist es ratsam, einen Finanzberater hinzuzuziehen, um konkrete Finanzierungsangebote zu erhalten.

1. Ermittlung des Kreditbedarfes, des verfügbaren Eigenkapitals

2. Unterlagen zum Kreditnehmer sowie zur Immobilie

3. Interne Schätzung, Grundbuchaufschlagung, ggf. Anfrage Bankauskunft, Auswertung der Bonitätsunterlagen, Interne Kreditentscheidung

4. Darlehensangebot bzw. Ablehnung von Bank an Kunde

5. Annahme durch Kunden, Vertragsunterscheidung inkl. Zahlungsauftrag

6. Darlehensauszahlung