Überblick
- Eine fundierte Immobilienwertermittlung sollte immer als sichere Entscheidungsgrundlage für Käufer, Verkäufer, Investoren oder Banken dienen.
- Finanzielle und rechtliche Risiken können verhindert bzw. minimiert werden
- Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB muss alle rechtlichen Anforderungen erfüllen und schafft mittels dieser Rahmenbedingungen Objektivität und Transparenz im turbulenten Immobilienmarkt
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
- Definition nach § 194 BauGB: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oderpersönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
- Ein Verkehrswertgutachten ist ein fachlich fundiertes, unabhängiges Gutachten, welches den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag ermittelt.
- Objektiv und nachvollziehbar aufgebaut
- Marktorientiert
- Verlässliche Entscheidungsgrundlage
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens durch einen Gutachter bringt Preissicherheit für den Verkäufer und Makler. Ein Makler sollte stets über ausreichende Marktkenntnisse verfügen, auf der Basis seiner Markterfahrung den Immobilienwert unter Berücksichtigung der jeweiligen Marktsituation angemessen einzuschätzen.
Kurzgutachten in Anlehnung an § 194 BauGB
- Ein ordentliches/korrektes/reguläres Verkehrswertgutachten ist mit einem hohen zeitlichen und finanziellen Aufwand verbunden und ist vergleichbar mit einer wissenschaftlichen Arbeit. Das Kurzgutachten beschränkt sich auf das wesentliche und bietet eine kompakte aber trotzdem zuverlässige Alternative.
- Behördliche Auskünfte wie Kaufpreissammlungen, Baulastenverzeichnisse usw. werden nicht eingeholt
- Umfangreiche Begriffserläuterungen, vollständige Herleitungen oder ausführliche Begründungen werden stark verkürzt und auf das wesentliche beschränkt
- Ist vor allem für den internen Gebrauch geeignet
Ein Kurzgutachten stellt eine vereinfachte Bewertung dar, welche trotzdem als eine verlässliche Entscheidungsgrundlage dient, aber keine rechtliche Verbindlichkeit besitzt.
FAQ Immobilienwertermittlung
FAQ Immobilienwertermittlung
- An- bzw. Verkauf
- An- bzw. Vermietung
- Beleihung
- Enteignung
- Nachlassregelungen
- Firmenübernahmen
- Performance Messung
- Informationszwecke
- Steuerliche Gründe
Welche Unterlagen sind für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB erforderlich?
- Unterlagen zur Öffentlich-rechtlichen Situation (u.a. Auszüge aus der Liegenschaftskarte, Bau- und Altlastenkataster usw.)
- Unterlagen zum Grundstück (u.a. Grundstücksgröße, Angaben zur tatsächlichen baulichen Nutzung, Kopien der Baugenehmigungen usw.)
- Unterlagen zum Gebäude (u.a. Baubeschreibung, Grundrissdarstellungen, Gebäudeschnitte, Flächenaufstellungen usw.)
- Unterlagen zur Wirtschaftlichkeit (Mietaufstellungen, Mietrückstände, exemplarische Kopien der Mietverträge usw.)
- Sonstige Unterlagen (u.a. Kopien von Kaufverträgen, Kopien älterer Verkehrswertgutachten, Pachtverträge usw.)
Für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens Ihrer Immobilie erhalten Sie von uns eine maßgeschneiderte Checkliste aller notwendigen Unterlagen.
Was passiert wenn Unterlagen fehlen?
Sollten Unterlagen nicht zur Verfügung stehen, müssen Ersatzunterlagen beschaffen oder Schätzungen vorgenommen werden. Der Gutachter kann häufig Ersatzunterlagen beschaffen oder Schätzungen vornehmen, jedoch kann dies den Bearbeitungszeitraum verlängern oder die Genauigkeit beeinflussen.
Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, zertifizierte Gutachter oder qualifizierte Immobilienbewertungsfachleute.
Wie ist die Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB?
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Welche Wertermittlungsverfahren werden zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen?
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Vergleichswertverfahren
Welches Wertermittlungsverfahren ist anzuwenden?
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insb. der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen. Die Wahl muss stets begründet werden.
Warum ist es sinnvoll einen Marktwert zu ermitteln?
Eine professionelle Wertermittlung schützt vor finanziellen Fehlentscheidungen, schafft Vertrauen und sorgt dafür, dass alle Beteiligten auf einer verlässlichen Basis handeln können. Ein objektiviertes Bewertungsverfahren schafft eine sichere Entscheidungsgrundlage, vermeidet finanzielle Risiken und schafft Transparenz und Fairness.
Wie lange dauert in der Regel die Fertigstellung eines Gutachtens?
Nach Zusammenstellung aller benötigten Unterlagen nimmt die Fertigstellung einige Wochen in Anspruch. Häufig entfällt der größte Zeitaufwand auf die Beschaffung der Unterlagen.
Wieviel kostet ein Gutachten?
Die Kosten hängen von Art, Lage und Komplexität des Objekts sowie vom Umfang des Gutachtens ab.
Gibt es einen Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis?
Ja.
Der Verkehrswert ist ein objektiv ermittelter Wert, der angibt, welchen Wert eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen würde.
Der Preis einer Sache liegt in jedem konkreten Einzelfall zwischen den subjektiven Wertschätzungen von Käufer und Verkäufer.